開始在買房的時候，你是不是開始會碰到「重劃區」的房子？到底重劃區意思是什麼？市地重劃、土地重劃是什麼？在重劃區買房好不好呢？這篇文章將完整解析重劃區的定義、優缺點、熱門區域與查詢方式，幫助你更了解重劃區的相關資訊！
重劃區是什麼？
「重劃區」是政府或土地所有人，針對一塊地做重新規劃與整合，讓原本可能雜亂無章、土地使用效率低的區域，經過重新設計道路、公園、住宅用地、商業區等功能分配，變成更有價值、讓城市空間更宜居。
為什麼會有重劃區？
重劃區的出現，主要為了解決舊有土地使用問題、提升整體都市發展效率，常見原因包括：
- 土地破碎，無法整合開發
- 都市計畫老舊，基礎建設落後
- 協助新興區域建設住宅、商業機能，帶動人口與經濟移入
市地重劃、土地重劃是什麼？
這裡就不得不聊聊兩個專有名詞，市地重劃及土地重劃。
「市地重劃」指的是劃出一個區塊，然後將原本的區域做好道路規劃，避免有一些畸零、細碎、不方正的土地，並且在上面規劃比較良好的道路配置跟公共設施。
畢竟早期大家都是哪裡有土地、就那裡建設，缺乏一個完整的規劃，導致你會看到一些舊城區可能會有比較雜亂的道路規劃，或者很奇怪的畸形地，但透過「土地重劃」的方式，有一個比較完整整體性的規劃，就可以讓整個區塊，不管是道路或是其他公共建設，都會讓大家有比較好的生活空間。
這也是為什麼許多重劃區居住起來讓人比較舒適的原因，因為是以一個大區塊去做規劃，而有別於過去的各自為政再組合在一起。
- 市地重劃 ⊂ 土地重劃（市地重劃是土地重劃的一種形式）
- 「市地重劃」是「重劃區」的成因之一
- 「重劃區」是經過土地重劃後所形成的區域
- 「市地重劃」是達成重劃區的一種方法或手段之一
- 重劃區不等同於市地重劃區，因為它也可能是透過區段徵收或其他方式形成
重劃區大概花多久時間完成重劃？
重劃區的開發是一個長期的過程，從規劃、設計、徵收、施工到完工，通常需要10至20年的時間。例如：新北市知名的塭仔圳重劃區從2005年開始就開始規劃，預計於2027年完工，歷時了22年之久。並且即便土地重劃完畢，實質建設與生活機能仍需時間建設發展，這些都是購屋者需要留意的。
市地重劃分哪兩種？公辦重劃區、自辦重劃區
目前台灣的重劃區，主要可分為兩種類型：公辦市地重劃與自辦市地重劃。這兩種方式在執行效率、風險控管都有所差異，購屋前一定要先看懂！
| 類型 | 重劃區特點 |
| 公辦重劃區 | 政府主導規劃與施工，土地所有人須配合，建設速度較快，風險較低，適合保守型買方。常見於規模較大的重劃區，如塭仔圳、江翠北側、七期等。 |
| 自辦重劃區 | 由地主、建商、協會主導，自主整合土地與規劃。彈性高，但整合難度也大，開發時間不確定。常見於較小規模或新興重劃區，如北士科部分區段、青埔周邊等。 |
重劃區優點、缺點？
重劃區常被視為具備未來潛力的新興地區，適合中長期規劃者，不過仍需考量個人居住或投資目的，以下幫你整理出重劃區買房的主要優缺點：
重劃區優點
- 居住品質較佳：街廓整齊、綠地多、公共設施齊全
- 新建案多，房型選擇多元：從一房到四房以上選擇彈性大
- 房價相對親民：通常比市中心價格低，入手門檻較低
- 具增值潛力：新興地段若發展完善，未來房價成長空間大
重劃區缺點
- 初期生活機能不足：商圈尚未成熟，日常便利性較弱
- 交通建設未成熟：部分區域尚未有捷運、大眾運輸、主要幹道…等
- 房價波動風險較高：未來發展能否順利存在變數，可能面臨房價波動風險
- 區域發展不確定性高：重大建設是否如期完工難以掌握
住在重劃區 vs. 一般住宅區有哪些差別？
以下也幫大家從多個生活與購屋關鍵面向來比較「重劃區、一般住宅區」的差異：
| 項目 | 重劃區 | 一般住宅區 |
| 街廓景觀 | 筆直整齊、寬敞、新式規劃 | 彎曲狹窄、舊式巷弄 |
| 商業規劃 | 統一開發、整體設計 | 歷史久遠，商業混合不一 |
| 每坪房價 | 起漲期，潛力大 | 穩定保值，但成長空間有限 |
| 交通運輸 | 新設交通系統，部分區可能須自己開車 | 大眾運輸成熟、通勤方便 |
| 生活商圈 | 尚未成形、生活機能待建 | 商圈成熟、機能齊備 |
| 入住人口 | 人口尚少，環境安靜 | 人口多元，生活熱鬧 |
| 醫療資源 | 有待發展 | 醫療資源充足 |
| 學區教育 | 新學區多尚在建設 | 學區成熟、明星學校多 |
| 居住屋型 | 預售、新成屋為主 | 中古屋多 |
| 生活環境 | 社區整齊、綠化好 | 建物老舊、風格混雜 |
| 發展潛力 | 發展中、未來可期 | 穩定成熟、成長空間有限 |
重劃區買房注意事項
若是中長期持有、有時間等待區域成熟，重劃區會是一個極具潛力的選擇，但在購屋前，有以下幾點要提醒大家：
- 確認開發進度：查詢區域是否已完成配地、施工、道路開闢等
- 觀察品牌建商是否進駐：大型建商推案是區域成熟與否的重要指標
- 交通便利性是否跟得上人口進駐：捷運、快速道路是否同步到位
- 生活機能何時可成形：看區內超市、學校、醫院進駐的密集度與時程
- 查詢實價登錄、實地勘查區域熱度：搭配 Google 街景、內政部網站交叉驗證實況
重劃區有哪些？重劃區查詢教學
在購屋或投資前，掌握重劃區的實際進度與範圍，是評估區域價值很重要的事，通常都會到「各縣市地政局網站」的「市地重劃」專區，可查詢：重劃區範圍圖、開發進度與公告文件、區段徵收資料…等專業、免費的資訊。
- 內政部「不動產交易實價登錄2.0」
這個平台提供全台各地區的建案成交資訊，可直接輸入地區、或是特定地址了解房屋交易行情。 - 樂居網站
樂居是目前台灣最完整的建案資料平台之一，可查詢：各重劃區內建案分布、開價、區域成交價格走勢、區域熱度排行榜…等詳細資訊
台北、新北有哪些熱門重劃區？
目前台北、新北有這些熱門重劃區：
- 塭仔圳重劃區【新北｜泰山新莊】
- 江翠北側重劃區【新北｜板橋】
- 頭前重劃區【新北｜新莊】
- 新莊副都心【新北｜新莊】
- 二重重劃區【新北｜三重】
- 淡海新市鎮【新北｜淡水】
- 林口新市鎮【新北｜林口】
- 北大特區【新北｜三峽】
- 北士科重劃區【台北｜北投士林】
| 重劃區 | 位置 | 重劃時間 | 占地面積 | 發展進度 | 特色 | 房價（每坪） | 知名建案 |
| 塭仔圳重劃區 | 泰山、新莊交界 | 2005年啟動，預計2027年完工 | 約400公頃 | 開發中 | 北台灣最大重劃區，鄰近機場捷運，未來發展潛力大 | 約50–60萬 | 華固一莊、義泰華、勝輝凰邸…等 |
| 江翠北側重劃區 | 板橋區 | 2010年代初期開始 | 約110公頃 | 穩定發展 | 鄰近捷運，生活機能成熟，水岸景觀優勢 | 約65–85萬 | 江翠ONE、永翠漾、江翠之星…等 |
| 頭前重劃區 | 新莊區 | 2009年完成 | 約50公頃 | 發展成熟 | 雙捷運交會、鄰副都心、社區質感佳 | 約60–70萬 | 勝旺居、興富發誠…等 |
| 新莊副都心 | 新莊區 | 2000年代中期啟動 | 約100公頃 | 穩定發展 | 新北市政府所在地，三捷交會、宏匯商圈 | 約55–70萬 | 宏盛新世界、文華苑…等 |
| 二重重劃區 | 三重區 | 1990年代開始重劃 | 約71公頃 | 發展成熟 | 鄰近捷運、新北大都會公園、生活機能完善 | 約65–80萬 | 三重之星、宏盛帝寶…等 |
| 淡海新市鎮 | 淡水區 | 1990年代開始規劃 | 約1,748公頃 | 局部成熟 | 北台最大新市鎮、低總價、輕軌＋淡江大橋發展 | 約20–40萬 | 淡海新天地、海洋都心…等 |
| 林口新市鎮 | 林口區 | 1980年代開始規劃 | 約1500公頃 | 發展成熟 | 近A9站、三井outlet、長庚醫療與國際學區 | 約40–65萬 | 亞昕天匯、中光極…等 |
| 北大特區 | 三峽區 | 2000年代初期開始重劃 | 約185公頃 | 發展穩定 | 鄰近台北大學的文教學區，機能成熟 | 約45–60萬 | 北大之星、三峽之心…等 |
| 北士科重劃區 | 北投、士林交界 | 2010年代起 | 約94公頃 | 積極開發中 | 台北市最後一塊大重劃地、產業園區規劃、醫療聚落 | 約100–120萬 | 士科大院、家居安曼…等 |
塭仔圳重劃區【新北｜泰山新莊】
塭仔圳重劃區位於新北市新莊與泰山交界，佔地約400公頃，因地勢低窪、環境老舊，為改善都市景觀與提升土地利用效率，自2005年起啟動市地重劃，預計2027年全區完工。開發區鄰近機場捷運 A5 站，目前處於初期建設階段，包含道路、公園、排水等陸續完工。區域特點為規模龐大、區塊整齊，未來將結合產業與住宅發展。近一年房價約落在每坪 50–60 萬元，為雙北市入門型重劃區之一。
圖為新泰塭仔圳空拍圖（圖／新北市城鄉局）
江翠北側重劃區【新北｜板橋】
江翠北側重劃區位於新北市板橋區，佔地約110公頃，為平衡板橋人口成長與土地利用，自2010年起展開重劃，目前多數區段已開發完成。區域內分為A至G七個開發單元，區域街廓整齊、公共設施齊全，鄰近江子翠捷運站、水岸公園與學區。因鄰近捷運站、板橋車站商圈，加上水岸景觀優勢受到矚目。近一年房價落在每坪 65–85萬元，房價穩定，能否持續上漲也經常受到討論。
圖為江翠北側重劃區（圖／房產天下）
頭前重劃區【新北｜新莊】
頭前重劃區位於新莊區東北側，佔地約46公頃，原為工業與混合老舊住宅區，於2000年代啟動重劃，已全區完成開發。目前發展成熟，以純住宅規劃，街廓寬敞整齊，綠覆率高。特點為機場捷運與環狀線交會，加上鄰近副都心，生活機能逐步完善。近一年房價約為 60-70萬元，吸引自住族群關注。
圖為頭前重劃區（圖／yahoo股市）
新莊副都心【新北｜新莊】
新莊副都心重劃區位於新莊區中心，佔地約 100 公頃，2000 年代中期啟動重劃，目標打造新北市行政與商業核心。目前多數區域已開發，宏匯廣場、合署辦公大樓與商辦大樓陸續落成。交通部分則有機捷新北產業園區站、新莊副都心站。近一年房價落在每坪 55–70 萬元，適合自住與商辦投資，是否有更多上漲空間也是購屋人關注的點。
圖為新莊副都心街景（圖／維基百科）
二重重劃區【新北｜三重】
二重重劃區位於新北市三重區中正北路一帶，佔地約 90 公頃，因鄰近疏洪道與低窪地區，自 1990 年代起分期辦理市地重劃。區域已開發成熟，生活機能完整，並享有新北大都會公園與三重站雙捷交會優勢。右岸發展相對快速，左岸仍待完善。近一年房價約為 65–80 萬元，因交通便利與綠地資源充沛，吸引許多首購族與家庭購屋者。
圖為二重重劃區（圖／永慶房仲網）
淡海新市鎮【新北｜淡水】
淡海新市鎮位於新北市淡水區，佔地約 1,748 公頃，為疏解北市人口與推動區域均衡發展，自 1990 年代起啟動規劃。目前第一期多數住宅區已開發，淡海輕軌串聯淡水與紅樹林站。第二期以科技園區與社會住宅為主，尚在建設中。區域綠地廣闊、環境清幽，近一年房價約為 20–40 萬元/坪，屬雙北入門價位，不過考慮到上班通勤的不便利性，也是讓這區評價兩極的因素。
圖為淡海新市鎮（圖／好房網）
林口新市鎮【新北｜林口】
林口新市鎮位於新北市林口區，佔地約 1,500 公頃，為 1980 年代國土開發政策核心區之一。2000 年後配合捷運 A9 林口站通車與三井Outlet開幕，區域發展快速，生活機能完整，包含長庚醫院、影城、國際學校等。近一年房價約為每坪40–65萬元，相對親民的房價吸引了許多首購、家庭族群購買，不過尖峰時段交通雍塞也是需要多加考慮的重點。
圖為林口新市鎮（圖／yahoo新聞）
北大特區【新北｜三峽】
北大特區位於三峽區與樹林交界，佔地約 185 公頃，因應台北大學遷校與文教用地需求，自 2000 年代初啟動重劃。區域街廓整齊、社區純住宅型態，文教氣息濃厚。未來有規劃捷運台北大學站、三峽站，但目前交通仰賴三鶯線（建設中）與自駕，整體生活機能成熟。近一年房價約 45–60 萬元，適合注重生活品質與教育資源的自住家庭。
圖為北大特區（圖／維基百科）
北士科重劃區【台北｜北投士林】
北士科重劃區位於台北市北投、士林交界，佔地約94公頃，為推動產業升級與智慧醫療產業聚落，自2010年代起由市府主導規劃。目前正在積極開發中，吸引華固、國泰等建商推案。特點為鄰近捷運明德站、台北榮總、士林夜市，交通便利、地段稀缺。近一年房價約在每坪100–120萬元，為高資產族群與商辦開發熱門選地。
圖為北士科重劃區（圖／今周刊）
台中有哪些熱門重劃區？
目前台中有這些熱門重劃區：
- 七期重劃區
- 北屯捷運機廠
- 水湳經貿園區
- 14期重劃區
- 13期重劃區
- 單元12重劃區
- 單元5重劃區
- 大里三期重劃區
| 重劃區名稱 | 位置 | 重劃時間 | 占地面積 | 發展進度 | 區域特色 | 房價區間（萬/坪） | 知名建案 |
| 七期重劃區 | 西屯區 | 1990年代起重劃 | 約250公頃 | 發展成熟 | 台中市政中心、豪宅聚落、生活機能完善 | 約60–80 | 寶輝天讚、國泰大院 |
| 北屯捷運機廠重劃區 | 北屯區 | 2010年代起開發 | 約50公頃 | 積極開發中 | 鄰近捷運綠線、Costco，住宅與商業區劃分明確 | 約45–60 | 惠宇拾山、鉅虹天麗 |
| 水湳經貿園區 | 北屯區、西屯區 | 2000年代起規劃 | 約250公頃 | 積極開發中 | 中央公園、會展中心、綠美圖等大型建設，公共設施占比高 | 約50–70 | 水湳經貿大樓、惠宇水湳 |
| 14期重劃區 | 北屯區 | 2010年代起開發 | 約403公頃 | 積極開發中 | 台中巨蛋、漢神百貨，低密度住宅區 | 約40–65 | 惠宇拾山、鉅虹天麗 |
| 13期重劃區 | 北屯區 | 2010年代起開發 | 約250公頃 | 積極開發中 | 鄰近八期，雙鐵匯聚，低密度住宅區 | 約40–70 | 惠宇拾山、鉅虹天麗 |
| 12單元重劃區 | 北屯區 | 2010年代起開發 | 約100公頃 | 積極開發中 | 低密度、高綠覆住宅區，鄰近捷運綠線，生活機能逐步完善 | 約50–65 | 惠宇拾山、鉅虹天麗 |
| 單元5重劃區 | 北屯區 | 2010年代起開發 | 約100公頃 | 積極開發中 | 鄰近高鐵，生活機能逐步完善 | 約50–65 | 惠宇拾山、鉅虹天麗 |
| 大里三期重劃區 | 大里區 | 2010年代起開發 | 約100公頃 | 積極開發中 | 鄰近中興大學，生活機能逐步完善 | 約40–55 | 惠宇拾山、鉅虹天麗 |
七期重劃區
七期重劃區位於台中市西屯與南屯交界，佔地約250公頃，屬於台中的核心區域。區域涵蓋市政中心、百貨商圈（新光三越、大遠百）與高級住宅區，生活與商業機能極為成熟。且擁有完整交通網路，包含捷運綠線、市政路皆貫穿其中。近一年房價約為每坪 60–90萬元，為台中指標性豪宅區。
圖為七期重劃區（圖／維基百科）
北屯捷運機廠
北屯捷運機廠重劃區位於台中市北屯區，佔地約103公頃，為配合捷運綠線開發，自2010年代起辦理市地重劃。區內已完工捷運機廠、北屯總站與Costco等，生活機能逐漸形成。該區域以住宅為主，街廓整齊，交通便利。近一年的房價約在每坪45–60萬元左右，近年發展速度較快，購屋市場熱絡。
圖為北屯捷運特區（圖／商業周刊）
水湳經貿園區
水湳經貿園區位於台中市北屯區與西屯區交界處，佔地約254公頃。該區於2010年開始開發，原為水湳機場，轉型為經貿園區。區內特色有台灣最大的城市公園、重大產業建設投資、交通便利、生活機能完善等優勢。近一年房價約在每坪 50-70 萬元，政府強力推動發展的背景下，吸引眾多企業與建商進駐。
圖為水湳經貿園區（圖／風傳媒）
14期重劃區
14期重劃區位於台中市北屯區，佔地約403公頃，為目前台中面積最大的新興住宅重劃區。自2015年起推動市地重劃，建設進度穩定。區內特色為低密度住宅、綠地覆蓋高，鄰近未來規劃的漢神百貨、台中巨蛋…等大型建設。近一年房價約在40–65萬元/坪，大型商業設施帶來強勁商業發展潛力，不過目前區內大眾交通較少、生活機能也是購屋者熱議的重點。
圖為14期重劃區（圖／台中市政府）
13期重劃區
13期重劃區位於南屯與南區交界，佔地約230公頃，因應八期人口外溢與南屯發展延伸，自2018年啟動，預計2030年前逐步完工。區域鄰近捷運綠線與大慶火車站，雙鐵交會優勢明顯。街廓整齊、低密度住宅規劃為主，綠覆高。近一年房價約在每坪40-70萬元左右，吸引自住及投資族群關注。
圖為13期重劃區（圖／台中市政府）
單元12重劃區
單元12重劃區位於台中市北屯區，佔地約76公頃，自2010年代起辦理重劃，目前多數公共設施與街廓已完工。以住宅區為主，鄰近捷運綠線與軍功路商圈，生活機能逐步形成。區域特色為低密度、環境清幽，有萬坪公園，綠地豐富。近一年的房價約在每坪50-65萬元之間，良好的居住品質是購屋者關注的重點。
圖為單元12重劃區（圖／ETtoday房產雲）
單元5重劃區
單元五重劃區位於南屯區，佔地約70公頃，由地主自辦重劃，自2011年啟動，2016年完成公共工程。區域鄰近高鐵台中站與國道一號，交通條件優越，亦有高綠覆公園、體育中心等設施規劃。生活機能逐漸到位，發展潛力佳。近一年的房價約在每坪 50-65 萬元左右，便利的交通網路、良好居住品質是購屋者關注的重點。
圖為單元5重劃區（圖／Udn房地產）
大里三期
大里三期重劃區位於台中市大里區，佔地約398公頃，為南台中規模最大重劃區之一。因應大里人口成長與土地老舊，自2015年起推動開發，預計2030年前陸續完工。區域靠近中興大學、台74線草湖匝道，交通與學區資源兼具。近一年房價約為每坪40–55萬元，吸引自住、首購族群關注。
總結：該買重劃區嗎？
該不該買重劃區，其實還是取決於個人的預算考量跟習慣的生活環境，有些重劃區可能才剛開始規劃，因此生活機能會比較差；也有些重劃區屬於地段較為偏遠，像是淡海新市政，即使發展了很多年，因為交通的因素一直無法把那塊地區養起來。但像是台北的三峽重劃區，就因為鄰近高速公路，在經歷十幾年後不管是機能或是人口也都發展的非常好。
因此要不要購入重劃區就看對你來說，上班或者是生活是否有比較方便，如果只是因為房價便宜而購入，可能最終會損失許多時間成本在生活上。
重劃區常見 Q&A
重劃區是什麼意思？
重劃區通常是指政府或民間針對都市計畫內土地進行「整體開發」與「重新規劃」的區域。透過重劃會把原本零散、產權複雜或使用不當的土地，依照都市計畫重新劃分街廓、道路、公園、公共設施等，提升整體區域的居住與生活品質。
為什麼要重劃？
重劃的主要目的在於：改善原本基礎建設落後或街廓凌亂的地區、提高土地使用效益、配合交通建設（如捷運、高速公路）進行整體規劃，吸引更多建商投資、人口進駐，均衡城鄉發展
自辦重劃區好嗎？
自辦重劃區是由私人地主自行發起、整合土地、與政府合作進行重劃，優點與風險並存。
優點包含：規劃彈性較高，地主參與程度深，開發效率較快，往往能在短期內進入市場推案；不過也有地主意見較難整合，導致重劃計劃延遲的風險。
因此，若是買在自辦重劃區，建議優先觀察開發進度、進場建商數量，以及政府核定進度。
怎麼查重劃區？
可以透過以下方式查到重劃區的資訊：
- 各縣市政府地政局網站：例如台北市地政處、新北市地政局、台中市地政局等，可查詢各區域的重劃進度、公文公告…等。
- 實價登錄網站：可查詢區域行情、建案分布與土地交易熱度。
- Google Map & 實地勘查：透過街景搭配網站資料觀察實際開發情況。
台北重劃區有哪些？
台北市重劃區開發量體不大，其中以北士科重劃區（北投、士林）關注度最高，可透過台北市地政處網站查詢相關資訊。
新北重劃區有哪些？
新北市重劃區眾多，熱門區域包括：塭仔圳重劃區（新莊、泰山）、江翠北側重劃區（板橋）、新莊副都心（新莊）…等，可透過新北市地政處網站查詢相關資訊。
台中重劃區有哪些？
台中為全台重劃最積極的城市之一，重劃區包含：七期重劃區（西屯、南屯）、水湳經貿園區（西屯、北屯）、13期 & 14期重劃區（南屯、北屯）…等，可透過台中市地政處網站的市地重劃成果簡介查詢相關資訊。
重劃區多久完成重劃？
依規模與方式不同，一般來說：
- 市地重劃（公辦）：平均約3–7年，視用地徵收與公共工程推進速度而定。
- 自辦重劃：視地主整合效率與送件流程，可能快則2–3年，慢則超過10年。 完成重劃後仍需觀察「實質開發進度」，包括道路開闢、建案推出、生活機能完善等，全面成熟往往需要10年以上。
買重劃區好嗎？
買重劃區有更好的市容環境、新建設施、未來發展潛力較大的優勢，但也有潛藏風險，比如說：已規劃的交通、公設、學區..等落實的進度不一定如預期、部分區域生活機能可能發展數年都還是不足，建議還是需要依購屋目的審慎評估。
