中古屋是什麼？
中古屋（二手屋）指的就是二手的房子，通常指從建商手上購買下來的房子，然後現在要進行轉手，就算是中古屋或叫二手屋。一般來說，如果你是3-10年的屋齡，這時候也可以叫「新古屋」，不過只要有二次轉手的房子，就會叫做中古屋。可以參考下表與下圖整理。而在後面「中古屋、新成屋、預售屋比較」段落中，也會再詳細比較這三者差異。
| 房屋新舊 | 房屋種類 | 屋齡/定義 |
| 新 ↓ 舊 | 預售屋 | 屋齡 < 0 年 |
| 新成屋 | 屋齡 < 2～3 年 | |
| 中古屋 | 屋齡 ≥ 3～5 年 （屋齡 3～10 年也稱「新古屋」）或是轉手過 | |
| 老屋 | 屋齡 ≥ 20～30 年 |
中古屋優點、缺點？
根據Tony經驗，整理出中古屋優點與缺點，先直接幫大家整理表格，詳細說明請往下閱讀。
| 中古屋優點、缺點 | |
| 中古屋優點 | 公設比比較低同區域價格比較便宜有機會買在地段較好，機能較佳的地方有較多的選擇議價空間大可以直接看到格局而不是想像 |
| 中古屋缺點 | 屋齡較高，可能會有安全問題銀行鑑價不如預期可能需準備修繕費用會需要支付仲介費很吃看屋經驗自備款高 |
中古屋優點
1.公設比較低
隨著建築法規越來越嚴格，現在許多新建案的公設比都是30％起跳，但過去舊有的房子，因為當時要求比較沒那麼多，因此公設比都有機會在20%左右，甚至如果你是買公寓，幾乎可以說是零公設比。
2.同區域價格較便宜
因為屋齡較高，因此相比新建案來說，會便宜上許多。例如同樣都是三峽北大特區的房子，兩個社區在對面，新建案一坪就要開到55以上，但是對面社區的中古屋大約只有45左右。
(北大特區預售屋價格，資料來源：樂居）
（北大特區中古屋價格，資料來源：樂居）
3.有機會買在地段較好、機能較佳的地方
很多交通建設都會依據人潮密度需求而興建，也因此中古屋反而常常佔據在主要交通幹道上，新成屋反而只能找人煙稀少的空地去興建，除非是都更。但通常都更因為難度較高，有時候也很難有較好的基地可以建設房子。
4.有較多的選擇
中古屋的房源比較多，涵蓋範圍比較廣，也因此有較多的選擇。
5.議價空間大
因為中古屋是跟房仲購買，而且買家也是一般民眾，因此可以議價的空間就較多，比起預售或新建案跟代銷或者建設公司購買，中古屋如果掌握好談判的技巧，是可以在買的當下就賺到價差的。
6.可以直接看到格局、而不是想像
比起預售屋只能透過建商的平面圖來想像，中古屋可以直接進到房子裡面去看，也可以直接掌握房屋狀況，不會像許多預售屋出現圖片與實體不符的情況，例如本來跟你說柱子全部朝外，結果蓋出來後變成柱子全部朝內，吃掉你很多室內空間。
中古屋缺點
1.屋齡較高，可能會有安全問題
如果買超過20年以上的房子，有可能面臨電梯修繕，或者老屋危樓等問題，因此這些在買之前都要審慎評估。之前Tony在新竹看房子的時候，就曾經有看過原本的華夏，因為大家不願意修電梯，因此直接硬深深被住成公寓，當然房價也會被當成公寓去計算而兒少非常多的錢。
2.銀行鑑價不如預期
中古屋會隨著屋齡增加，銀行會認為建築物的價值降低，這稱之為折舊。而當銀行鑑價不如預期的時候，例如你今天買了1100萬的房子，但銀行認為他只有1000萬的價值，這時候時後就會發生貸款成數降低，因為他會用他的鑑價，去決定要核發多少金額給你。以剛剛的例子來說，銀行就只能核發800萬的貸款給你，實際上你能夠貸款到的成數就只有七成左右。
另外，屋齡如果太高，許多銀行是不願意核貸的，就Tony所知，超過三十年以上的屋齡，很容易會被銀行拒絕放款。但也有少數的銀行是可以接受到60年左右的屋齡。
3.可能需準備修繕費用
中古屋的屋況落差較大，假設你買的屋況非常差，例如漏水，或者有壁癌，抑或是很久無人居住，那可能就需要花一筆錢去整理。甚至如果你想要更動格局，跟預售屋可以客變比起來，中古屋就沒又有這樣的優勢了。
4.會需要支付仲介費
多數的中古屋買賣都會透過房屋仲介進行，因此會需要支付一筆仲介費用，而就規定上來說，房屋仲介費用為買方2％，賣方4％，但也不一定會會全部收滿，這中間可以透過一些談判技巧來殺仲介費。
5.很吃看屋經驗
中古屋畢竟不同於新成屋或預售屋，每一個房子的狀況都不太依樣，你必須要知道這類型的屋型，哪些地方比較容易有狀況，哪些地方比較容易有問題，例如窗台可能就很容易有漏水，但是賣家用裝潢的方式把漏水遮起來，如果看不出來，可能後續就要想辦法解決，但如果有看出來，就可以成為你殺價的籌碼。因此第一次看中古屋，建議找有經驗的人陪同一起看，會少走比較多的彎路。
6.自備款高
以中古屋來說，目前房貸最高只能貸款到8成，因此你最少就需要一次拿出兩成的自備款，而且如果你是房價飆漲區，像是台中或高雄，因為銀行鑑價跟不上房價，因此你中古屋可能只能貸款到七成或七五成。這些都是買之前需要考慮的事情。
中古屋自備款/頭期款？
如果是北部地區，尤其是雙北地區，中古屋大概率都可以貸款到8成，因此就可以只需要準備2成的自備款，但是這邊你還要考慮到一些延伸的費用，像是代書費，仲介費等，因此會再多準備總價約4％的現金比較保險。因此自備款北部大約抓總價的24％左右。
中南部地區因為近幾年房價不斷飆漲，銀行鑑價跟不上市價的漲幅，所以自備款要更高，貸款可能只有七成至七五成，因此自備款的部份需要準備30-34％左右的金額會比較安全。
舉個例子，假設今天你買一千萬的房子，北部大概要準備240萬的現金，南部大概要準備300-340萬的現金。
中古屋、新成屋、預售屋比較
如果你想要買房，但又不知道要從中古屋，新成屋，還是預售屋下手，下面我幫你整理了這三種類型的優勢，讓你挑選合適你現階段條件需求跟財力的屋子，去進行研究～
| 比較項目 | 中古屋 | 新成屋 | 預售屋 |
| 屋齡/定義 | 屋齡 ≥ 3～5 年 （屋齡 3～10 年也稱「新古屋」或是轉手過 | 屋齡 < 2～3 年 | 屋齡 < 0 年 |
| 價格 | 便宜 | 稍貴 | 貴 |
| 自備款 | 2-3成 | 2成 | 2成 |
| 付款期限 | 短 | 短 | 較長 |
| 付款比例 | 2-3成 | 2成 | 2成 |
| 優點 | 同區域入手成本低較多選擇可議價空間大 | 屋齡新可貸款成數高可馬上入住新房 | 付款期限長可使用全新屋可貸款成數高 |
| 缺點 | 屋齡較舊很吃看屋經驗自備款金額高 | 需要較為仔細的驗屋短時間內需大筆資金 | 可能會爛尾樓房價可能買貴議價空間小 |
| 適合族群 | 有頭期款，想馬上入住者 | 有頭期款想馬上入住者 | 頭期款不足，需要較多時間湊齊資金 |
買中古屋注意事項？
買中古屋、看中古屋注意事項有哪些？
1.屋齡
如果你是第一次買房，建議買24年*以下的中古屋！超過30年以上的屋齡，不建議新手一開始去購買，除了價格是一個全新的世界之外，其他會牽涉的問題滿多的，像是：
- 貸款選擇少：很多銀行是不願意承作超過30年的屋齡，所以可能會遇到貸款選擇上比較少。
- 物件鑑價低：屋齡超過30年的老屋，本身殘值可能也所剩不多，因此有可能導致銀行鑑價較低。
- 老屋問題多：屋齡過老，高機率都有管線老舊問題，可能就需要大修、重拉管線。又或是假設該棟帶有電梯，可能也接近到要壞掉的時候，此時也是一筆支出。Tony曾經就有看過華廈電梯壞掉，大家都不願意修，因此硬生生的被住成公寓，不僅高樓層的很辛苦，更是會影響該屋的房價。當然如果你是在台北市的話，屋齡就可以往上拉到四十年，畢竟台北市要低於30以下的屋齡，不是一般人可以買得起的。
* 24年是因為五年後賣出被扣得稅少，又不會碰到30年這條線。
2.設定價格、設定區域
中古屋因為房屋數量多，建議先用價格來去篩選案源，把你能夠買得起的案源都看一遍，不要排斥任何的案件，這樣才有機會看到一些apple案（所謂的apple按，是指有機會創造該區域單坪數低價，或者CP直非常高的案子，通常這種都是急售，或屋子有狀況的案子）。至於設定區域的技巧，可以在後面「中古屋買屋流程：買中古屋 7 步驟」段落了解更多！
3.學習估價
可以善用實價登錄，學習出價的方式，知道區域的行情，這樣你在下斡旋的時候，才不會讓房仲覺得你是來亂的。
實價登錄網站，我自己常用樂居，但他有個小缺點，可以翻到後面「中古屋實價登錄去哪查？」段落了解更多。
🔍 樂居：https://www.leju.com.tw/
🔍 內政部實價登錄：https://lvr.land.moi.gov.tw/
4.跟房仲打好關係
要跟房仲保持一種有好，但又不要太友好的關係，記住，房仲的目標是成交，總會有都市傳說說，房仲都是幫賣方，因為價格拉越高，他能夠收到的佣金越多，但是你把價格拉高，久久才成交1件，還不如他把價格拉低，但快速成交10件。所以不要覺得房仲就一定幫買方或賣方，他只幫他覺得成交機會大的那方。Tony過去的經驗都是讓房仲去幫自己殺到一個滿意的價格。因為他知道我只要價錢到位，就不囉唆直接成交。
5.仲介費不要一次付清
有些比較小的仲介，會在簽約後就告訴你要繳清仲介費，這時候可以先給一部分，等到房子之後完成交屋再給後面的部分，一般都會前面給七，後面給三去做拆分。這樣是避免房仲直接人間消失，後續房子驗屋交屋的時候都找不到人處理。
中古屋議價技巧？Tony不藏私分享！
接下來幫大家準備五個我自己常用的議價技巧，讓你在買中古屋上事半功倍。
第一點：從垃圾中尋找黃金（破舊物件議價空間更大）
物件新舊的背後，其實也代表了議價幅度！物件看起來越漂亮、議價空間較低；物件舊舊的，議價空間越高。對於新手買家來說，都喜歡看漂亮的房子，當然，Tony自己也不例外，誰不喜歡漂亮的東西呢？可是你要知道，越漂亮的東西，他就越貴，你想要殺價的空間就越少，因為競爭者多，反而是房子看起來舊舊的，殺價起來會容易許多，因為屋主想賣，但因為他舊舊的，所以買家會少，那你就可以藉由他破舊的點去殺價。
舉個例子：像之前就曾經看到一個漏水的案子，雖然最後因為一些原因沒有拿下來，但是那個案子當時我在下斡旋的時候，就直接出了低於實價登錄的8折價格，最終後來也確實差不多在那個附近成交（別人買的），主要就是因為那房子有一些瑕疵，讓你有很大的砍價空間。所以，不要再黃金中找鑽石，那很困難，但要在垃圾中找黃金 —— 漂亮物件議價空間小；破舊物件議價空間大！
第二點：參考實價登錄去議價
現階段因為有實價登錄，因此假設今天屋主開價開很高，就可以透過實價登錄去告訴他說，同階段同戶型的房子賣多少錢，你這個價格過高，要去降價，有實際的數據，也會比虛的空喊價來得更容易讓賣方接受。
第三點：心態面調整，不買最大
展現出不執著於該物件的態度，對議價可能也會有幫助！在買中古屋上，氣勢很重要，在談判過程中，當一方氣勢弱的時候，房仲就會去幫忙氣勢強的那一方，因此如果當議價上遇上瓶頸，就直接告訴房仲你要開始看別的房子，斡旋不用馬上收回，但這個舉動會釋出一個訊號：「你不是非買這間房子不可」，此時房仲就會去開始衡量是否要幫你搞定這間房子，畢竟如果你去看了別的房子，業績就不一定是他的了！
第四點：預算有限
這招其實滿好用的，常常房仲讓我加價的時候，我就會回他一句說：『沒辦法預算真的有限，最多只能出到這裡，但只要在這個價格內，我可以馬上簽約』，此時就是把球再丟給房仲，看他要不要把握了～ 記得這種尺度要拿捏得宜，不要跟對方底價差太多，不然人家也不會甩你。
第五點：探問賣家底價
這算是大絕招，如果你跟這個房仲培養夠久，或者夠熟悉，通常房仲會大概透個底說屋主多少錢會賣房，利用屋主的底價，就可以推估到底要出到多少，才是刀口價格了～ 但切記，這招就是要跟房仲夠熟悉，不然一般會聽到的回覆就是，開價就是底價。（沒聽過那種買房不能殺價的，一定可以殺，殺多殺少的問題，有時候殺的是仲介費，只是你不知道而已～）
中古屋買賣流程？
Tony整理了中古屋買賣流程，「買中古屋流程」、「賣中古屋流程」各有七項，兩者詳細流程、經驗分享與訣竅，請往下閱讀。
中古屋買房流程
- 設定區域
- 設定預算
- 找房源，看房
- 下斡旋
- 付頭期款
- 辦貸款
- 驗屋、交屋
中古屋賣房流程
- 查詢該地區的實價登錄
- 了解售屋成本
- 找房仲公司估價
- 簽署委託書
- 簽約，用印，完稅，過戶
- 交屋
- 報稅
中古屋買屋流程：買中古屋 7 步驟
買中古屋 7 步驟整理給大家，往下每一步驟都有詳細說明與經驗秘訣分享：
1.設定區域
從人口及交通方面去下手，人口是穩定房價的基礎，交通是打通區域房價的任督二脈。交通對於房價的影響，要看這個交通的本身，如果他是對車比較便利，那影響範圍就是開車能到的10-15分鐘；如果他是對人比較便利，那影響範圍就是走路能到的10分鐘。
研究區域的時候，善用 google 街景圖，順便標示出附近的嫌惡設施（鄰避設施），看自己能不能夠接受，能接受就拿來殺價，不能接受就跳過不要看。標示出來後，有利於你更快速的篩選案件。
（google地圖加上嫌惡設施，圖片來源：Google加上Tony自行整理）
每個人對嫌惡設施的接受度不同，我有一個朋友，他因為是護理師，所以住在醫院旁邊對他來說沒什麼；但有人就覺得醫院是厭鄰設施不喜歡。下面我整理了一個常見的嫌惡設施表格，大家可以自行取用。
| 常見嫌惡設施 | ||||
| 分佈程度 | 嫌惡設施 | 影響 | 建議避開距離 | |
| 可能造成的安全或干擾 | 心理層面的影響 | |||
| 多 | 加油站，瓦斯行 | 安全性 | 600M | |
| 基地台，電台，變電所 | 阻擋視野，健康疑慮 | 900M | ||
| 警察局，消防局 | 噪音，緊張壓迫 | 900M | ||
| 中 | 垃圾場，回收廠 | 衛生 | 300M | |
| 市場（傳統市場，夜市） | 衛生，吵雜，交通很亂 | 300M | ||
| 高架道路，地下道，高架捷運 | 噪音 | 300M | ||
| 特種行業，ＫＴＶ，遊樂場 | 環境混亂，吵鬧 | 600M | ||
| 醫院 | 救護車的聲音會讓人緊張 | 900M | ||
| 交流道 | 交通，噪音 | 900M | ||
| 工業區，工廠 | 噪音，空氣污染，污水 | 900M | ||
| 禮儀社，葬儀社 | 心裡觀感有壓力 | 1200M | ||
| 宮廟，神壇 | 交通，噪音，空氣污染 | 1200M | ||
| 少 | 焚化爐 | 衛生，空氣污染 | 1200M | |
| 發電廠 | 健康疑慮，視野不好 | 1200M | ||
| 監獄 | 心裡壓力 | 1200M | ||
| 污水處理廠 | 空氣品質，水質 | 1200M | ||
| 飛機場 | 噪音，飛安 | 1200M | ||
| 公墓，靈骨塔，殯儀館 | 心裡壓力 | 1200M | ||
2.設定預算
預算到底要怎麼抓呢？其實很簡單。一般來說，15坪以上的房屋貸款可以有八成，有些房價飆漲的區域可能只有七成（沒有15坪以上，很難貸款到八成）。這點在買房時要特別注意，可以稍微詢問一下當地貸款狀況，或者有認識的銀行也可以請銀行先概略估算一下。
因此，如果你手上有兩百萬的現金，那你大概可以買到九百萬的房子。為什麼不是一千萬呢？因為你買了之後，還會有仲介費（總價的1-2%）、代書費、設定費、契稅、地火險和貸款開辦費等等。保守估計，買中古屋需要預留總價的3-4%現金、支付相關費用，這也是大家常忽略的隱形成本。
以下是當時買房的明細，供大家參考。
（代書收據，資料來源：Tony本人）
（房貸合約書，資料來源：Tony本人）
3.找房源，看房
Tony自己本身會上591先去搜尋目前區域內及預算內的房子，接著就開始預約仲介看房。一般來說常用的就是591跟信義房屋兩個網站，因為這兩個網站會有比較多的房源可以看；永慶房屋手上有的房源，通常也會丟在591上去做曝光。所以主要用這兩個網站去找即可。
小撇步：不要只找單一仲介，前期可以多找幾個仲介，覺得態度好，比較積極的，就可以多聯絡，比較沒那麼熱情的，就可以淘汰換別人。
4.下斡旋
當你有看到喜歡的房子，就可以跟仲介說你對這房子有興趣，並進行出價，此時這個動作叫做「下斡旋」，因為房子動輒都是幾百、幾千萬的交易，口說無憑，因此這時候會要求你要付一筆錢當作「保證金」。
斡旋種類分為兩種：
- 斡旋金：這種比較多人會使用，通常是買方支付5-10萬左右現金當保證。
- 要約書：買方不用支付任何現金，但如果毀約的話需要支付較高的毀約金，一般來說是買賣總價的3％。
如果交易沒有成功，斡旋會退回來給你。通常沒有成功會是以下兩種狀況：
- 超過委託時間：你在出斡旋的時候，會有一個委託時間，一般房仲會希望你給七天，不過Tony自己的習慣都是3天，畢竟有成沒成不需要拖太久，可以趕快去看下一個案子，只要超過你委託的時間，這個斡旋就自動失效，除非經過你同意才能延長。
- 屋主不同意出價：就是雙方在價格上沒有共識，屋主直接明確拒絕，這樣斡旋也會失效。
如果斡旋違約怎麼辦？
- 斡旋金：買方違約，則沒收斡旋金，賣方違約，則賠償買方所給的斡旋金。
- 要約書：誰違約，則賠償本次買賣交易總金額3%給對方。
5.付頭期款
中古屋的頭期款，需要在一個月的時間完成付款，通常會分兩次，第一次在3天內，先支付總價10％的金額；第二次在15天內（看代書安排的時程），支付總價10％的金額。之後如果核貸下來，需要補差額，代書會通知你補繳多少錢（通常發生在房貸成數不高的情況）。如果你本次買房完全不使用貸款，則需要在繳到總價六成的時候，代書才會去進行過戶。在這個時間點的時候，就是依據代書給你安排的時程，去進行即可。
小提醒：如果可以，請他們提供第三方保證帳戶，有些房仲是有免費的服務，有些要付費，但不管怎樣，不要直接把錢就匯款到賣家或房仲的戶頭，要匯款到第三方的履保帳戶，等到確定過戶，所有流程都跑完，才可以讓賣家領到錢。
6.辦貸款
如果有習慣長期培養的銀行，就找該銀行看看是否有較為優惠的條件，若無，可以請代書根據你的需求去推薦銀行去承辦貸款。
小提醒：網路上有些人會教說，在合約上附註如果辦理貸款不如預期，則本合約自動失效，這一條對買方是完全有利沒錯，但實務上來說，很多賣方是不會接受這個合約，畢竟辦理貸款大約需要三週的時間，這三週他有可能可以找到更好的買家，但為了你的不確定性他要多等三週對他來說完全不利。因此建議不要自己去要求加上這條，避免本來談好的交易破壞。
通常會答應「在合約上附註如果辦理貸款不如預期，則本合約自動失效」的賣方大概就兩種：
- 第一：他人很好是天使。所以想說沒關係。
- 第二：你買的超貴，遇到你這種盤子很難再遇到下一個，所以願意等你。
至於哪個機會比較高，大家就自行判斷了。
7.驗屋，交屋
驗屋部分會去看個插頭是否有都有通電，水龍頭是否有水，水管是否有漏水，還有哪裡有壁癌等等。中古屋的驗屋相對起來比較沒有新成屋或是預售屋來的複雜。詳細驗屋清單可以參考下個段落「中古屋驗屋清單？什麼時候驗屋？」。
交屋則是由代書統一切算水電費，瓦斯費，管理費，及房屋稅及土地水，還會點交鑰匙，之後就是領到權狀。詳細交屋流程與細節可以參考下個段落「中古屋交屋流程？」。
中古屋驗屋清單？什麼時候驗屋？
中古屋會在交屋前進行驗屋，有些銀行甚至會在貸款撥款前，先問你是否進行過驗屋，原則上中古屋的驗屋相對簡單，下面幫大家整理驗屋清單四大點，口訣：「漏，電，排，結」：
- 漏水：看看水管銜接處是否會漏水，然後水龍頭是否都可以正常使用
- 電路：檢查每一個插頭是否都有通電，電錶是否正常
- 排水：檢查個排水孔是否可以正常排水，通常會把洗手台的水放滿，然後讓他大量的去漏水，比較容易檢差的出來，另外還會檢查看排水孔是否有水泥附著、泥沙淤積
- 結構：檢查屋子結構是否完善，有沒有傾斜或不正的狀況
驗屋時需要帶什麼工具？
- 小夜燈（看插座有沒有電）
- 彈珠或水瓶（放在地上看會不會滾動）
- 手機（有缺失的地方拍照或錄影）
- 衛生紙（確定排水正常無堵塞）
- 彩色膠帶（把有缺失的地方貼起來，比較不會忘記）
中古屋交屋流程？交屋注意事項？
中古屋交屋流程
中古屋交屋的時間點在你的貸款撥款，或者你付了總價的六成後，代書就會開始進行過戶，之後便會通知你可以來交屋。這邊附上當時代書提供給我簽約後的流程，提供給大家參考，時程上面可能每一家代書的做法會略微不同，請依據你的代書所提供的資訊為主。
從下圖可以看到中古屋交屋流程大概可以分為以下8步驟：
- 簽約，用印
- 報稅
- 領稅
- 完稅（在完稅前，你要同時進行貸款申請、銀行對保以及核貸。如果你沒有要申請貸款，一般來說只要提供六成的房屋資金，就可以開始辦理過戶了）
- 產權轉移
- 領件
- 騰空房屋，房貸代償，領清償證明（賣方才需要）
- 交屋（通常中古屋都是會約定1.5個月交屋）
原則上，如果你是買方的話，只有簽約、用印、辦理貸款、交屋你需要親自處理，其餘的代書都會處理好後，等你交屋的時候提供給你。若你是賣方的話，則多了第7步。所以整體來說，Tony會認為中古屋的交屋非常簡單，交屋當天，代書會把各項文件提供給你看，確認無誤後，就會進行水電、土地房屋稅的切算。如果有管理費的話，也會進行切算，對後再點交鑰匙，就完成了整個的交屋了。
中古屋交屋注意事項
在交屋的時候，要注意以下幾件事情：
1.核對「房屋現有狀況」與仲介提供的「不動產現況說明書」是否一致
通常中古屋都會是現況交屋，但在合約的時候也會載明哪些東西會保留，此時在交屋的時候就要仔細去核對該保留的是否有保留，例如原本說冷氣會全部留下來，結果交屋時才發現冷氣被拆走，這時候就可以要求扣錢或是復原。另外，如果在交屋後才發現比較嚴重的缺失，也可以在半年內進行求償的動作。
2.交屋時，檢查四大地方：漏，電，排，結
- 漏水：看看水管銜接處是否會漏水，然後水龍頭是否都可以正常使用
- 電路：檢查每一個插頭是否都有通電，電錶是否正常
- 排水：檢查個排水孔是否可以正常排水，通常會把洗手台的水放滿，然後讓他大量的去漏水，比較容易檢差的出來，另外還會檢查看排水孔是否有水泥附著、泥沙淤積
- 結構：檢查屋子結構是否完善，有沒有傾斜或不正的狀況
中古屋賣屋流程
相比買屋，中古屋的賣屋相對簡單一點，不過為了不要被仲介匡，賣中古屋前建議還是要事前做一下功課：
1.查詢該地區的實價登錄
稍微查一下你要賣屋的實價登錄、對你這個地區有一些了解＆知道區域行情。另外如果你有餘力的話，可以把房子稍微整理一下，最簡單的整理方式就是油漆重新粉刷，基本上重新粉刷後房子看起來就會乾淨整潔，也會讓來買房子的人留下比較好的印象。盡量空屋賣房，會比較讓人有吸引力，而且仲介也比較好帶看；如果是帶租約，或自己還住在裡面的話，那帶看會受限，也會損失很多潛在機會。
2.了解售屋成本
售屋時除了房子本身的價值，還需計算各項稅費：
- 土地增值稅（按漲價總數分為20%、30%、40%級距）
- 財產交易所得稅 或 房地合一稅（目前2年內45％，2-5年35％，5-10年20％，10年以上15％）
- 設定塗銷費用（因為我們要賣屋，所以要去把原本抵押給銀行的權力去做消除，通常這個動作如果是自己處理是不需要費用，但委託代書的話就需要一筆代書費用。)
- 交屋前雜費（到交屋日截止日的水電瓦斯費、管理費、地價稅、房屋稅等）
- 剩餘貸款
其中，一跟二應該會是你這次賣房最大宗的支出。
3.找房仲公司估價
如果你是第一次賣房子，建議找大的房屋仲介公司，比較有品牌的去進行估價，他們會告訴你目前你的房子行情大概多少，可以開到多少價格。以經驗上來說，綠色房仲開出來的價格會稍微漂亮一點。但你可以多走幾家去估價看看。
4.簽署委託書
委託書有分兩種：
- 專任委託書：就是只有這家房仲跟他的合作夥伴可以幫你賣房，其他人不行，這也是很多房仲會希望你簽的合約。有時候為了讓你簽專約，他們會給你一些好處，像是有聽過如果你在他們家簽專約，在房子還沒賣出去的時候，每個月會給你一萬塊的現金。
- 一般委託書：除了這家房仲外，你還可以委託其他人去幫你賣。這也是Tony比較常會簽的合約，除非今天要做人情給房仲，不然一般都會簽一般約。
之後就讓房仲去幫你賣房子，你只要耐心等滿意的價格，然後同意成交就好。
5.簽約，用印，完稅，過戶
如果你收到斡旋，也對於這個價格滿意，此時就會進入簽約環節，在簽約當下，買方的斡旋會轉為訂金，並且根據合約協議，通常 1～3 個工作天內，買方需要補上一成的頭期款。這時候通常房屋權狀跟土地權狀會直接交由代書代為保管。等到買方約六成款項都進來後，代書會開始進行過戶的動作，過完戶後，其實這房子名字上就屬於對方的了！當買家把尾款全部補足後，代書會通知雙方來進行交屋。
6.交屋
交屋會切水電瓦斯，管理費，土地及房屋稅等，然後點交鑰匙，基本上，這些代書都會協助處理好，所以也不用太過緊張。
7.報稅
在「產權轉移」完畢之後30日內，要進行房地合一稅的申報，這裡要注意一下，是產權轉移，不是交屋後30日內喔！因為Tony就曾經有遇過，當時產權轉移趕在過年前辦理，交屋在年後，結果等到交屋的時候代書就告訴對方這一個禮拜一定要完成稅金繳交ＸＤ就滿趕的。
其實看完後你會發現，賣房是比較容易的事情，多數的時候你都在等待。
結論：買房靠自己，賣房靠房仲
中古屋實價登錄推薦去哪查？
目前有很多網站都能查得到實價登錄，但是Tony自己最常用的網站是樂居，因為它可以用地圖的方式去搜尋，可以讓我更快速地了解這個地區的行情。但樂居有一個小小的缺點就是，像公寓這種交易量極小的，會無法顯示出來。因此，若你想要查到最完整的實價登錄，還是要到內政部網站查詢。我把兩個網址都放在下方讓大家自行使用。
該買中古屋嗎？
Tony本身過去主要投資在中古屋，也都是進攻中古屋比較多，主要原因在於預售屋有許多慘案，例如青埔曾非常早期的預售屋就有買了一套套十年，雖然現在已經漲回來，但等於資金卡在那邊久久無法挪用。還有新莊副都心也是很著名的賠了一整片預售屋。
因此我還是喜歡專攻在中古屋上，至少價格掌控權我手上，而且選擇性很多，不會侷限只能跟特定建商或者特定代銷去做購買。而且中古屋也比較有機會買到低公設的房子，只要屋況保存良好，其實中古屋的CP值會比預售屋或是新成屋來的好很多。當然有些人喜歡住全新的房子，那就看個人取捨了。
中古屋常見 Q&A
屋齡多久算中古屋？
有二次轉手，或三年以上的屋齡，就可以被稱作中古屋。
中古屋幾年比較好？幾年不要買？
中古屋24年內的屋子會比較好，超過30年以上的屋齡，不建議新手一開始去購買，因為那牽涉的問題會滿多的，像是貸款選擇少（很多銀行不願意承作超過30年的屋齡）、物件鑑價低、老屋問題多等等（詳細解釋可以滑到「買中古屋注意事項？」段落）。當然如果你是在台北市的話，屋齡就可以往上拉到四十年，畢竟台北市要低於30以下的屋齡，不是一般人可以買得起的。
中古屋可以貸幾成？
中古屋可以貸款幾成，其實沒有一定，原則上還是要看該地區的銀行鑑價而定。但通常，如果這個地區近期房價飆漲，中古屋很可能只能貸款到七成，因為銀行鑑價跟不上房價。如果該地區屬於緩漲，那就比較有機會貸款到八成。
中古屋實價登錄多久出來？
實價登錄通常都是兩個月就可以查到。除非買價與行情差異太大，就有可能不會顯示在實價登錄上面。
中古屋驗屋流程？
通常Tony在驗中古屋，因為有人住過，所以大概有什麼毛病都會知道，因此驗屋上會比較迅速，約莫半小時左右，主要就是看插頭是否有電，水龍頭是否有水，水管是否會漏水，檢查一下牆壁是否有壁癌等等。詳細說明可參閱上面「中古屋驗屋清單？什麼時候驗屋？」段落。
買中古屋有哪些費用？
買中古屋除了自備款與房貸之外，還有一些大家常忽略的隱形成本，像是：仲介費（總價 1-2%）、代書費、設定費、契稅、地火險和貸款開辦費等等。保守估計，買中古屋需要預留總價的3-4%現金、支付這些相關費用。當然，如果需要裝修與添購家具/家電，就會是另一筆錢了。
