投資房地產，絕對要懂怎麼算「租金投資報酬率」。
當今，投資房地產被許多人視為一條通往財務自由之路的最佳途徑之一。
擁有一套房子可能是一個具有潛力的資產，但在決定如何處理它時，我們面臨了一個重要問題：房子是出租還是出售？
這個問題涉及到多個因素，包括您的財務目標、當前市場狀況以及您對風險和回報的理解。
所以，讓我們開始吧，深入研究出租和出售的各種考慮因素，以幫助您做出明智的決策。
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什麼是租金投資報酬率？
當你擁有一棟房子想要進行投資，此時投資中最重要的便是租金投資報酬率。
租金投資報酬是一個關於投資房產效益的衡量標準，它表示您的投資在一年內所產生的純收益百分比。其中投資報酬率又跟以下三個因素：投入的本金與成本、租金收入以及房價成長幅度，以及投資時間成本有關。
投入的本金以及成本
當您投資房地產時，投入的本金並不僅僅是購房價格，還需要考慮到交易成本、裝修和維護費用，以及可能的稅收。
同時，不要忘記每年的固定成本，例如地方稅、物業管理費等。這些成本將直接影響您的投資報酬率。
租金收入以及房價成長幅度
投資報酬率的計算，也包括了您從房產中獲得的租金收入以及房價的成長。
租金收入是一種穩定的現金流，而房價的成長則代表著您的資產可能會增值。如果您的租金能夠覆蓋成本，同時房價呈現增長，那麼您的投資報酬率將會受益。
投資時間成本
房地產投資是一個長期的遊戲，您的投資報酬率可能不會立即顯現。買賣房產、尋找合適租戶以及應對市場波動都需要時間和精力。考慮到時間價值，您可能需要權衡投資回報和投資所需的時間成本。
租金投資報酬率種類及計算公式
從前面的介紹，我們可以知道租金投報率是我們評估一項房地產投資的利潤性的重要指標。
但是，你知道租金投報率對於你對房子、資金、貸款…等等的掌握程度不同，也會有不同的計算方式喔。
在接下來的內容中，我們將深入探討不同種類的租金投報率及其計算公式。
租金投資報酬率
租金投資報酬率＝(每月租金 × 12) ÷ 房屋總價
第一種是最基本的，就是租金投報率。這種計算方式最為直覺，只考慮了每月租金與房屋總價之間的比例。
範例：您的每月租金是10000元，而您的房屋總價是500萬元。那麼，租金投報率就是（10000 × 12） ÷ 500萬 =2.4%，這樣就可以算出最基本的投報率了。
完整租金投資報酬率
完整租金投報率＝(每月租金 × 12 – 房屋的相關成本 ) ÷ (房屋總價 + 取得房屋時的花費)
第二種是完整租金投報率。這考慮了更多相關的成本，包括持有房屋的相關成本。這不僅包括了每月租金，還減去了您在持有房屋期間的各種支出，例如維護費用、稅金等。
範例：房屋購買500萬，每月租金10000元，房屋相關成本中有裝潢花了50萬，每年需要繳管理費10000元，房屋+地價稅共5000元。
完整租金投報率=(10000*12-10000-5000)/(500萬+50萬) =1.9%
這樣的計算方式更全面，因為它考慮了實際上的所有成本。如果您想知道投資的全貌，這是一個更精確的方式。
槓桿租金投資報酬率
槓桿租金投報率＝(每月租金 × 12 – 持有房屋的相關成本 – 房貸利息) ÷ (房屋頭期款 + 取得房屋時的花費)
最後一種是槓桿租金投報率。這更進一步考慮了您可能透過房屋貸款來購買房產。這種計算方式除了考慮每月租金和持有成本外，還減去了房貸利息。這體現了使用槓桿（貸款）的效果，因為您實際上只支付了房屋頭期款，卻能享有整個房屋的投資回報。
範例：房屋購買500萬，每月租金10000元，房屋相關成本中有裝潢花了50萬，每年需要繳管理費10000元，房屋+地價稅共5000元，頭期款100萬，跟銀行貸款了400萬，每年房貸利息8萬元。
槓桿租金投報率=(10000*12-10000-5000-8萬)/(100萬+50萬)=1.66%
槓桿租金投報率考慮了使用房屋貸款的效果，使您能夠以相對較小的初始成本參與更大的房地產市場。
這種方法有助於提升您的潛在回報，但同時也伴隨著風險，因為市場的波動可能對您的槓桿投資產生影響。
💡本節重點💡
無論您選擇哪種計算方式，理解不同的租金投報率，將有助於您更全面地評估和管理您的房地產投資。
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影響租金投資報酬率的3大因素
當我們了解，如何利用自己手上相關的資訊去計算租金投資報酬率，但實際上計算才發現，租金投報率實際結算的結果，往往無法像自己一開始預期的，這個是因為在租金投資報酬率裡，有一些隱形成本，甚至是不穩定因素藏在其中
那接下來就來探討什麼樣的因素，會影響我們的租金投資報酬率呢？
出租、管理時間成本以及仲介費
租金投報率受到出租和管理時間成本的直接影響，一般的房屋出租通常分為兩種：自行出租以及委託房仲出租
#自行出租的優點
- 節省仲介費用: 最直接的好處是您不必支付仲介公司的服務費，節省了一筆不小的開支。
- 直接接觸租戶: 您可以直接與租戶接觸，更容易了解他們的需求，建立更直接的溝通。
- 更具掌控權: 您擁有更大的控制權，可以自主制定租金、選擇租客，以及處理租賃協議。
#自行出租的缺點
- 時間與精力消耗: 出租房屋需要處理很多瑣碎的事務，包括廣告宣傳、處理文件、檢查房屋狀況等，這可能會耗費大量的時間和精力。
- 專業知識需求: 您需要了解當地的租賃法規、市場價格等信息，以確保您的租務合規且有競爭力。
#委託仲介出租的優點
- 專業服務: 仲介公司擁有豐富的經驗和專業知識，能夠有效地處理出租過程中的瑣碎事務，減輕您的負擔。
- 節省時間: 您無需親自處理所有事宜，仲介公司可以為您節省大量時間，讓您專注於其他事務。
- 廣告和推廣: 仲介公司通常有更多的資源用於廣告和推廣，有助於吸引更多潛在租客。
#委託仲介出租的缺點
- 服務費用: 最直接的缺點是您需要支付仲介公司的服務費，這可能是租金的一定比例。
- 信息傳遞滯後: 您可能無法直接了解租戶的需求，所有信息都需要透過仲介公司中介，這可能會使得溝通不夠即時。
以下是房屋自行出租以及委託仲介出租的優缺點比較表：
| 比較 | 房屋自行出租 | 委託仲介出租 |
| 優點 | 節省仲介費用 直接接觸租戶 更具掌控權 | 專業服務 節省時間 廣告和推廣 |
| 缺點 | 時間與精力消耗 專業知識需求 | 服務費用 信息傳遞滯後 |
房屋出租空窗期成本
房屋出租空窗期也是一個影響租金投報率的關鍵因素。
當您的房屋沒有租戶的時候，您將面臨租金收入的中斷。這段空窗期間，您仍需應付固定支出，例如貸款、管理費、稅金等，這將對投報率產生負面影響。因此，減少空窗期，提高租客吸引力，是維持穩健投報率的關鍵策略。
在計算租金投報率中，我們可以依照房屋地段以及人流，來預估空置率的影響。
如果在好出租的地段，如學區、工商業園區附近…等，在計算投報率時，可以將空置期先以1個月進行估算
如果是在較難出租的地段，如觀光地區、工作機會較少…等，在計算時需要相對保守，空置期可能需要2~4個月進行評估，這樣在評估時才不會過於樂觀
持有房屋相關成本
最後，持有房屋的相關成本也不可忽視。這包括了維護和修繕費用、地方稅負擔、保險費用等。這些建築物的日常維持和管理開支，雖然可能不像大修一樣一次性，但卻是維護您房屋價值和吸引良好租客的重要因素。
| 成本項目 | 描述 |
| 維護和修繕費用 | 房屋日常維護和定期修繕所需的支出 |
| 地方稅和不動產稅 | 房地產的地方和不動產稅負擔 |
| 保險費用 | 房屋保險，包括火災、地震、賠償責任等 |
| 物業管理費 | 如有物業管理公司，可能需要支付管理費 |
| 房貸利息 | 如果有貸款，則需要支付相應的房貸利息 |
| 升值稅 | 若房價升值，可能需要支付相應的升值稅 |
| 稅務和法律諮詢費用 | 如需專業諮詢，可能需要支付稅務和法律諮詢費 |
| 設施更新與升級費用 | 更新和升級房屋設施的費用 |
結論
投資房地產並非只有數字和計算，還牽涉到許多實際的操作和策略。在進一步深入研究租金投報率的同時，我們也需要考慮到影響這個率的各種因素。
下一篇文章，我們將探討在不同情境下，是更適合出租還是出售房產。讓我們一同來看看在房地產投資中，到底是持有租賃還是放手售出更為明智。
