你是否曾經夢想擁有自己的一個家呢？但近期物價飆升，房價飆漲，想要買一間屬於自己的房子越來越難，很多首購族群考量自備款等資金問題，會將預售屋成為購屋首選。
預售屋的頭期款可以小額分期支付，減輕付款壓力，又可以打造自己夢想中的室內格局與設計，總是散發著令人心動的魅力，但同時也伴隨著一些隱藏的問題，等到實際交屋的時候，可能發現與你想像的不一樣。
無論你是首次買房還是有豐富經驗的投資者，這篇文章將帶你 探索預售屋的內幕，了解預售屋特性，以及與新成屋和中古屋的區別 。我們將分享關於購買預售屋需要留意的地方，幫助你了解該如何做出明智的選擇，以滿足你的需求。那麼我們就開始吧！
什麼是預售屋？
根據《不動產經紀業管理條例》，預售屋是指「領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」，簡單來說就是 建商已經取得建築執照，但尚未完工，就可以提前向市場銷售的建築物 。如果尚未取得建照就開放銷售，則是違法的喔！
預售屋、新成屋、中古屋差異比較
當我們談到購房時，通常會有三個主要選擇： 預售屋、新成屋，以及中古屋 ，每個選項都有其獨特之處，並適用於不同的情況。讓我們深入了解這三種選擇之間的差異，以及它們各自的優點和缺點。
而預售屋、新成屋與中古屋之間的不同，我們可以從房屋總價、頭期款、貨款成數、屋況、格局選擇、裝潢費用、等待時間、公設比、房型選擇、以及適合客群來分析。
| 項目 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 房屋總價 | 較貴 | 較貴 | 較低 |
| 頭期款 | 約總價2成，分2~5年付清 | 約總價2-3成，一次性付款 | 約總價3-5成，一次性付款 |
| 貸款成數 | 鑑價約7-8成 | 鑑價約6.5-8成 | 鑑價約5-7成 |
| 屋況 | 全新，有保固 | 較新，有保固 | 老舊，沒有保固，需裝修 |
| 格局選擇 | 可客變 | 已固定，變動需額外花費 | 已固定，變動需額外花費 |
| 裝潢費用 | 較低 | 較低 | 較高 |
| 等待時間 | 需等待建造完成 | 立即入住 | 立即入住或需等待修繕完成 |
| 公設比 | 較高 | 較高 | 較低 |
| 房型選擇 | 最多 | 中等 | 最少 |
| 適合客群 | 1.購屋預算較少者 2.喜歡新房屋的人 | 1.購屋預算充裕者 2.喜歡新房屋的人 | 1.購屋預算充裕者 2.希望社區發展成熟者 |
預售屋、新成屋與中古屋之間的不同
我們了解預售屋、新成屋和中古屋的比較之後，我們可以更深入分析它們之間的優點與缺點，以助於我們做出更明智的投資選擇，找到最適合自己需求和預算的房產。
預售屋的優點
預售屋的優點1:自備款可分期繳納
許多人買預售屋的特點，是因為一開始拿不出這麼多的自備款，而它的好處是自備款可以分很多年繳納。如果工程期間較長，每個月或每期的支付金額相對較低，有助於 減輕購屋前期的財務壓力 。
預售屋的優點2:貸款成數高
預售屋通常都會有配合的銀行，所以銀行通常會給買方更高的貸款比例，最高可達房價的8成。而且建商會向銀行整批議價貸款，通常能獲得 更優惠的貸款條件 ，這讓買方在貸款方面有更多優勢。
預售屋的優點3:全新屋況且有保固
預售屋的好處在於房屋是全新的，不必擔心牆壁或管線問題。建商通常會提供保固期，受到法規的保護，以確保質量和安全。這 降低了未來維修成本 。
預售屋的優點4:格局可客變，滿足個人需求
建商可以根據你的需求進行格局調整，讓房屋的格局和規劃更符合買方的需求，也可以減少之後拆除和重建的成本。
預售屋的缺點
預售屋的缺點1:實際交屋與預期有所不同
為了吸引民眾購買，樣品屋通常使用高檔建材，或省略樑柱以顯得更寬敞，導致實際交屋與預期的不同。購屋前務必仔細查閱合約，避免產生糾紛。
預售屋的缺點2:風險和不確定性高，容易買了就賠錢
建設項目可能會工程延遲、成本超支或其他問題的產生，可能會打亂買方的計劃和時間表，則無法如期入住，另外要特別注意，預售屋是賣一個未來區域的價格，在投資的時候，我們很難預測這個區域未來一定會漲到多少錢，因此有非常多的案例是預售屋在交屋的時候，整個價格大跌。
從投資的角度來看，預售屋的風險是非常高的，建議如果你要投資，不要購買預售屋。
預售屋的缺點3:建商可能會倒閉
購買預售屋時，要注意 建商的信譽 。盡量選擇知名、信譽良好的建商，或與大型代銷公司長期合作的建商，這樣可以減少遇到爛尾樓的風險。
預售屋的缺點4:總價可能比成屋高
預售屋的價格通常高於附近的成屋，這是因為房價反映未來價值，且原材料價格和工人狀況難以預測，因此建商為了應對風險，會設定較高的價格。
新成屋的優點
新成屋的優點1:立即入住，縮短興建房屋的等待期
新成屋最大的優點就是 立即入住 ，不必等待漫長的施工過程或裝修。
新成屋的優點2:屋況較新
房屋近全新，較不需擔心管線老舊或隱藏問題，可 節省維修的成本 。
新成屋的優點3:可以實際看屋，減少風險與不確定性
在購買前可以親自參觀實體房屋，感受建材質感，評估通風和採光情況，降低不確定性，以確保滿足自己的需求與期望。
新成屋的缺點
新成屋的缺點1:需要準備較高的自備款
頭期款需 一次付清 ，消費者需有足夠的儲蓄或其他資金來支付自備款，可能會產生較大的財務壓力。
新成屋的缺點2:選擇房型有限
新成屋通常是在預售期搶購的人選擇後所剩下的房屋，所以選擇將受限於剩餘的戶型，較無法挑選理想的房型、樓層或面向。
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中古屋的優點
中古屋的優點1:價格較為實惠
價格比新成屋或預售屋便宜，讓預算有限的人能夠找到負擔得起的房子。
中古屋的優點2:成熟社區和便利設施
中古屋往往位於已有成熟社區中，周圍設施如學校、超市、公園、交通等都比較完備，可以享受便利的生活機能。
中古屋的優點3:公設比較低，實際室內坪數比較大
在房價居高不下的情況下，中古屋的公設比較低，通常表示你可以擁有更大的室內坪數，獲得更多可用的空間。
中古屋的缺點
中古屋的缺點1:可能需要較高的維修費用
中古屋的購買需要特別留意房屋狀況，老舊的結構和設施可能需要投入額外的資金進行維護和更新，可能需要面對較高的維修成本。
中古屋的缺點2:需要支付較高的自備款，且貸款成數低
中古屋通常屋況和屋齡不如新屋，因此銀行給予的 貸款成數有限 ，最高通常不超過7成，這也表示買方需要準備相對較多的自備款，造成消費者有不小的資金壓力。
中古屋的缺點3:建築工法可能較老舊，需考量安全性的問題
若屋齡超過30年以上的中古屋，耐震設計標準較低，加上施工不夠精細，有耐震能力不足的疑慮， 需考量安全性的問題 。
購買預售屋前之注意事項
是否有取得建造執照
建商必須要取得建照後，才可以向民眾出售預售屋，否則會面臨到法律上的責任。
購屋買賣契約消費者有5天審閱期
依據《預售屋買賣定型化契約》規定，賣方須提供至少5日契約審閱期，且消費者無須支付任何費用，可帶回家詳細閱讀契約，以免影響自己權益。
廣告不實，則視同違約
廣告、海報、傳單等也視為契約的一部分，不再只是僅供參考。未來若有買賣糾紛，這些都可以當作主張權利的一部分，千萬別簽約完就丟棄。
購屋前請務必確認履約保障機制
預售屋的履約保證機制通常包括「價金返還之保證」、「不動產開發信託」和「價金信託」等。「價金返還之保證」是最安全但也最少建商使用的機制。而最常見的是「不動產開發信託」和「價金信託」制度，但消費者仍有可能會血本無歸。因此，選擇建商和履約保證機制時務必謹慎，以利降低風險。
逾期交屋可向建商求償
依《預售屋買賣定型化契約》規定，如果建商延遲交屋，須支付延遲利息給買方。若超過三個月未取得使用執照，買方有權解除契約，建商需退還款項及支付違約金。消費者也可以向地方政府提出申訴，以保護消費者權益。
結論
總結來說，不論是選擇預售屋、新成屋或是中古屋，在購買之前，應該要了解自己的需求、預算和風險承受能力，以確保自己的權益。買一間房子有可能會花了畢生的積蓄，需要謹慎思考，以降低風險與不確定性，希望這篇文章有助於你做出明智的選擇，實現你買房的夢想。
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